El cielo está enladrillado. ¿Quién lo desenladrillará? España sigue atrapada en este trabalenguas inmobiliario, o al menos eso opinan de manera casi unánime los expertos que predicen más bajadas. Voces autorizadas del sector apuntan a que aún viviremos ajustes de hasta el 30% a lo largo de los próximos cuatro años, pero otros ponen el punto y final en 2013.
Durante su época como estrella de la economía española, el ladrillo llegó a rondar el 20% del PIB en 2005 y hoy apenas supone el 3%. Extremos entre los que vivimos una escalada de precios que se ha ido desinflando poco a poco. ¿Ha terminado el ajuste? La respuesta unánime es que el proceso todavía no ha finalizado, aunque hay quien ya ve la luz al final del túnel, como recoge el informe elaborado por PwC y ULI ‘Tendencias del mercado inmobiliario europeo 2013’, según el cual el 47% de los directivos del sector encuestados opina que en las grandes ciudades se podría haber tocado ya fondo.
El precio seguirá cayendo
Según Fernando Rodríguez Acuña, director de proyectos de Acuña y Asociados no se ha tocado suelo: “El precio de la vivienda ha caído alrededor del 35%, pero este año seguiremos viendo caídas, probablemente de dos dígitos, sobre todo, por el efecto fiscal, la retirada de desgravación y el IVA, que podrían hacer que el efecto real de caída de precios fuera del 20%”. El experto asegura que “veremos cuál es el efecto psicológico que provoca la Sareb cuando empiece a vender pisos”. Este experto divide el mercado en dos áreas: “Hay una parte que está rota y otra que es recuperable, en ésa han de centrarse los principales actores del sector, en grandes ciudades podríamos ver precios de ajuste mayores puesto que aún tienen demanda potencial, entendemos que hasta un 20 ó 5% adicional hasta 2018”.
La opinión de Javier Flores, director del Servicio de Estudios y Análisis de ASINVER es justamente la contraria en lo que a las grandes ciudades se refiere, “el producto prime en grandes ciudades ha tocado fondo, no obstante los precios se mantendrán estables durante un tiempo, no cabe esperar subidas”. En su opinión, “el inversor volverá cuando la rentabilidad del producto en alquiler mejore al menos superando el bono del Estado y desaparezcan los riesgos fiscales. Ahora es momento de mirar producto para invertir en alquiler, seleccionando con el criterio más clásico: ubicación, ubicación y ubicación”. Por otro lado, Flores reconoce que veremos caídas en “los productos subprime que todavía tienen recorrido a la baja: vivienda en costa, periferia de capitales de provincia, etc.”.
Julio Fernández García profesor del IEB y de la Fundación de Estudios Financieros recuerda otro aspecto que podría influir en la caída de precios: “Es preciso puntualizar que la adquisición de vivienda también se valoraba a la hora de planificar la jubilación para no tener que hacer frente a un arrendamiento o incluso para tener una fuente de ingresos alquilando un piso. Ahora tampoco se está considerando esta variable, por la gran incertidumbre que se cierne sobre el sector”. Por lo tanto, también se suma a la corriente de expertos que ven lógica una caída adicional de los precios.
¿Comparaciones odiosas?
El semanario británico ‘The Economist’ es rotundo con la situación española. Según el índice de precios que elabora, el precio de la vivienda española está sobrevalorado en un 20%. La noticia positiva es que nuestro país ya habría acometido un importante aunque todavía insuficiente ajuste, puesto que en 2010 el precio estaría inflado en un 55%. La publicación matiza que pocos países se librarían a día de hoy de estas burbujas, y destaca a Alemania o Japón.
Si miramos a Japón, se ha comparado a España con el país nipón en multitud de ocasiones. Amadeo Jensana, director de programas económicos de Casa Asia apunta que “la burbuja inmobiliaria de Japón fue parecida a la española entre 1984 y 1990. Japón pudo ejercer políticas de control monetario cuando la situación estalló pero el problema es que todavía no se ha recuperado”. Jensana afirma que en el país del sol naciente “la caída de precios fue muy vertical, de hasta el 300% y después de más de 20 años no se han recuperado, la situación sigue más o menos igual”. El experto también apunta a EE.UU., donde “las caídas de precios han sido más verticales”.
Las agencias de rating
Un informe elaborado por Standard & Poor’s asegura que el precio de la vivienda en España bajará un 20% adicional hasta 2017. La agencia de calificación estima que serán necesarios al menos cuatro años para absorber el exceso de stock residencial. Fernando Rodríguez Acuña ahonda en esta línea, “el stock de vivienda tiene un coste para los bancos, desde la provisión hasta el mantenimiento. Intentarán ajustar el precio para ir liquidando esos activos y parece razonable bajar precios ahora, antes que esperar más tiempo”.
Para Ángel Manuel Cardo Herrero, socio de Eurolegis y experto en derecho inmobiliario plantea que “el stock de viviendas nuevas en España se ha estabilizado en unas 800.000 y no se aprecian movimientos significativos. Si bien los cambios y las actividades son diferentes según las zonas”. Este experto apuesta porque “las previsiones de reabsorción del stock se podría decir que serán lentas, en 4 o 5 años si no se dan factores externos internacionales que nos hagan recaer. Así las cosas –matiza- con la Sareb vendiendo (no se sabe cómo), el aumento de la oferta de los bancos y una economía en recesión en España y casi en la Eurozona, nos llevan a una previsión de bajada de precios”.
Otro de los informes que están encima de la mesa es el elaborado por Fitch, que considera que el precio de la vivienda está inflado aunque menos que S&P. Calcula que caerá un 15% por la difícil situación que atraviesa nuestro país. Mantiene además que la mora de los bancos podría superar el 11%. Juan Carlos Castillo Montero, director de análisis de Capital Bolsa apunta una bajada de precios al nivel que marca Fitch: “aún le queda recorrido a la baja, al menos un 15% adicional”.
Hay que mirar hacia el mercado laboral español para explicar las caídas que aún le quedan a los precios, ya que con una tasa de paro del 25%, y un paro juvenil por encima del 50%, la demanda potencial de vivienda está muy limitada. Igualmente influirá el mal estado del mercado de crédito. La concesión de créditos hipotecarios sigue con volúmenes muy bajos, y no se espera que se normalice en los próximos meses. En cuestión de bajadas, aunque hay parte del camino hecho, todavía no hemos llegado al oasis porque aún queda travesía por el desierto.
