A TENER EN CUENTA A LA HORA DE BUSCAR CASA ...

La compra de tu vivienda es una inversión muy importante R.B.C. quiere ayudarte a entender el proceso y a que sigas pautas adecuadas para que su operación sea todo un éxito.

Veremos varios puntos a tener en cuenta, desde la búsqueda del producto, financiación, adquisición de su casa, y comentaremos dudas comunes relacionadas con la compra-venta.

1º ¿Cuánto dinero me puedo permitir en la compra de mi nueva casa?.

Este es un factor clave en la búsqueda de su nueva propiedad.

1.  Calcula tus ingresos mensuales totales.

 2.  Multiplícalos por el 0,4%, (es decir, calcula el 40% de tus ingresos mensuales).
 3.  Tenemos que tener en cuenta los gastos extras y calcularlos todos para comprobar que tenemos un margen suficiente para pagar la nueva hipoteca.
 4.  A la hipoteca puedes sumarle el dinero que tengas ahorrado.
 5.  Atención, ten en cuenta los gastos iniciales de la compra de tu vivienda que se puede calcular entre un 13 y un 15% del precio. Estos gastos se tienen que desembolsar al principio y corresponden entre otros a gastos notariales, registro de la propiedad, transmisiones patrimoniales o incremento del valor añadido por tanto sumárselo al precio de venta.
 6.  El importe del valor a hipotecar más tus ahorros sumaran un importe que será justo el máximo que podrás gastarte en la compra de tu nueva vivienda. (En el que estarán incluido los gastos) NUNCA SUPERES ESE IMPORTE, NO TE LO PUEDES PERMITIR.

2º  Decide donde.

Aunque creas que esta es la parte más fácil, te equivocas, justo al contrario. Esta es la parte donde influyen innumerables factores objetivos (orientación, precio que te puedes permitir, comunicaciones, medios de transporte, etc...) y factores emocionales tales como (familia, lugar de infancia, "ilusión de toda la vida", colegas, etc...),  esos factores junto con una pequeña idea de la zona, marcará el tipo de casa y te ayudará a realizar una elección bastante acertada.

3º Como encontrar esa vivienda..?

Si ya tenemos claro qué precio y que zona, ahora sí, ya podemos empezar una búsqueda con muchas posibilidades de encontrar lo que queremos.

Puedes probar por la oferta Inmobiliaria en prensa, folletos, agencias pero sobre todo, el mejor resultado lo obtendrás por internet como por ejemplo www.tuviviendaenlaplaya.com

Puedes realizar una búsqueda en la zona y pasar por algunas de las agencias inmobiliarias de la zona. En el caso de realizar la búsqueda en la provincia de Alicante, puede acercarse lo la agencia  R.B.C. , es muy probable que esas inmobiliarias de la zona tengan lo que usted busca. En la mayoría de ocasiones, son los vendedores quien contrata los servicios de la  Agencia, de modo que será él quien pague sus honorarios. 

 

 

MUCHA SUERTE EN SU BUSQUEDA

El euribor cierra un mes por debajo del 0,5% por primera vez en su historia

El euribor a 12 meses, el principal indicador hipotecario al que se referencian las hipotecas en España, ha cerrado hoy mayo con un descenso hasta el 0,484%. Es decir, ha bajado por primera vez en su historia del 0,5% en tasa mensual. Pero, ¿continuará esta tendencia? Los expertos consultados por Expansión.com aseguran que ha agotado su margen de caídas.

Este índice hipotecario comenzó el mes de las flores bajando por primera vez en su historia del 0,5% y así mismo es como va a terminarlo. Fue en su segundo día de cotización de mayo, una sesión después de que el Banco Central Europeo (BCE) bajara los tipos oficiales de interés del 0,75% al 0,5%, hasta su mínimo histórico.

El abaratamiento de los tipos alivió las tensiones del mercado y desató otra oleada de cotas históricas. El mercado interbancario se relajó y el euribor a 12 meses del 3 de mayo bajó 17 milésimas, hasta el 0,493%, desde el 0,51 previo. Asimismo, la rentabilidad del bono español cayó del 4% por primera vez desde 2010 y los mínimos inundaron la rentabilidad del conjunto de la deuda europea.

A raíz de esta bajada del precio del dinero en la zona euro, los descensos del euribor a 12 meses han sido una constante. Los mínimos históricos en tasa diaria no han parado de repetirse, de manera que el euribor ha cerrado hoy por primera vez en la historia por debajo del 0,5% en tasa mensual. Otra lectura que puede hacerse es que acumula nueve meses por debajo del precio del dinero, aunque esta sea la primera vez que lo hace por debajo del 0,5%, porque anteriormente había estado cotizando por debajo del 0,75% desde septiembre.

Además, este es el tercer mes consecutivo de caídas del euribor, cuya tasa es del 0,484%, 0,782 puntos menos que en mayo del año anterior. La cota diaria más baja de este mes y de la historia del euribor a 12 meses, ha sido el 0,473%, y la marcó los días 23 y 28. Hoy en la última jornada de mes, ha caído al 0,478%.

Por su parte, el euribor a 3 meses, el indicador más utilizado por los economistas para medir la salud de la economía por ser más líquido, se encuentra en el 0,2%, rozando el mínimo histórico alcanzado el 11 de diciembre de 2012 (0,181%).

El euribor agota su margen de bajadas Pero la cuestión de fondo es si tanto el euribor a 12 como a 3 meses seguirán bajando o ya han agotado las caídas. Los expertos consultados por Expansión.com se decantan por la segunda opción. Estefanía Ponte, directora de análisis y estrategia de Cortal Consors, considera que al euribor le queda ya "poco recorrido". "Ahora [el euribor] está descontando una nueva bajada de tipos de interés por parte del BCE hasta el 0,25%", pero desde esta casa de análisis no ven más reducciones del precio oficial del dinero, "como mucho esta última bajada", dicen.

Ponte recuerda que varios miembros del organismo monetario europeo, entre ellos Mario Draghi, su presidente, están estudiando cómo el BCE puede ayudar a que llegue el crédito a las pymes, "y con bajadas de tipos de interés ya se ha visto que no es la manera", apunta.

Cristina Martínez Juste, gestora de inversiones de Ibercaja Gestión, también subraya que el margen adicional de reducción que presentan los euribor es muy limitado. "La evolución de estos dos índices va a depender de las decisiones que tome el BCE sobre el tipo de intervención y el tipo de depósito en los próximos meses. Actualmente, el mercado no espera que se produzcan bajadas en el tipo de intervención de aquí a final de año ni que el tipo de depósito se ponga en negativo. En esta situación, la curva del mercado interbancario se mantendría en niveles similares a los actuales". En Ibercaja asignan a ese escenario una probabilidad del 75%.

Martínez Juste también plantea otro escenario más improbable, el que dibuja una nueva bajada de los tipos "si los datos macroeconómicos en Europa empeoran sustancialmente o las entidades financieras devuelven más rápido de lo previsto la liquidez obtenida en las subastas LTRO. En este caso, sí se producirían nuevos descensos del euribor a 3 y 12 meses".

Sin embargo, incluso en este contexto, "el margen de bajada de los dos índices está muy acotado", matiza. "Ni siquiera con un descenso del tipo oficial al 0,25% el euribor 3 meses podría caer en la misma cuantía que el tipo oficial. El euribor 12 meses sí podría reducirse en esa magnitud, pero simplemente por tratarse de un tipo de interés con vencimiento a 12 meses frente a 1 día del tipo oficial debería incorporar una prima por mayor plazo y estar por encima del 0,25% (suponiendo que la curva de tipos no se invierte en el tramo de corto plazo)", señala Cristina Martínez.

En cualquier caso, lo que sí descartan desde Ibercaja Gestión son subidas a corto plazo del tipo de intervención "y anticipamos un período prolongado de tipos muy bajos en el mercado interbancario".

El último de los expertos consultados, José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citi en España, coincide con los dos anteriores en que el euribor ha agotado su margen de caídas. "Solo en el caso del euribor a 12 meses, y de forma muy marginal, podríamos ver algún goteo adicional de tipos", indica. Para Campuzano "los tipos ya descuentan un recorte adicional de tipos de 0,25%", que según él se podría producirse "durante o inmediatamente tras el verano". "Pero me resulta complicado asumir que el mercado siga bajando el tipo del euribor a plazo. Quizás podríamos hablar de 5/10 puntos básico adicionales, pero con elevado riesgo de reversión en un año", concluye.

Las hipotecas se abaratan entre 500 y 600 euros anuales Pero independientemente de si el euribor ha tocado ya fondo o no, los hipotecados seguirán beneficiándose de descuentos. Las familias que revisen su hipoteca en mayo y su contrato no incluya una cláusula suelo, verán aplicados descuentos de entre 500 y 600 euros al año.

Por ejemplo, para un préstamo hipotecario media de 120.000 euros a un plazo de 20 años, la rebaja será de 44 euros al mes o 529 euros anuales. Y para una hipoteca media de 140.000 euros a 25 años, el ahorro rondará los 610 euros al año.

fuente: expansion.com

Ley 1/2013, de protección a los deudores hipotecarios (I)

En el BOE de 15 de mayo de 2013 se ha publicado la última norma que trata de dar solución a la gran demanda social de soluciones ante el problema de los desahucios y las ejecuciones hipotecarias, especialmente en relación con la vivienda habitual y todo ello en el marco de la crisis económica y financiera que estamos viviendo en nuestro país. Se trata de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

En esta Ley no se acoge finalmente la dación en pago universal y con carácter retroactivo que se pedía en la Iniciativa Legislativa Popular que se presentó sobre esta materia, previéndose, sin embargo y en primer lugar, la suspensión inmediata y por un plazo de dos años (desde la entrada en vigor de esta Ley: el mismo día de publicación en el BOE) de los desahucios, y más concretamente de los lanzamientos o desalojos, que afecten a viviendas habituales de personas o familias que pertenezcan a un colectivo que se encuentre en una situación de especial riesgo de exclusión o especial vulnerabilidad, y que cumplan determinadas condiciones económicas. Se trata, concretamente, de deudores hipotecarios que cumplan con estos requisitos:

• Que sean: familias numerosas, o familias monoparentales con dos hijos a cargo, o familias que tengan un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o familias en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales, o que sean víctimas de violencia de género.

• Que los ingresos de esa familia no superen el límite de tres veces el IPREM, si bien se eleva este límite hasta cuatro o cinco veces el IPREM para unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes.

• Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, medida tal variación en función de la variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en esos últimos cuatros años.

• Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

• Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

En segundo lugar, con esta Ley se introducenreformas en la legislación hipotecaria(concretamente en la Ley Hipotecaria, en la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario y en  la Ley 41/2007, que modificó la anterior).

Entre las reformas introducidas cabe destacar las siguientes:

• La limitación que se prevé para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual respecto de los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito: éstos se limitarán a tres veces el interés legal del dinero; además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés.

• Se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.

• Resulta muy relevante la modificación del art. 129 LH y la más profunda regulación de la venta extrajudicial del bien hipotecado ante Notario; una regulación que fortalece este mecanismo de ejercicio de la acción hipotecaria, haciendo referencia clara asimismo a la posible apreciación de existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario y la posible suspensión de la venta por el Notario cuando alguna de las partes haya planteado demanda judicial sobre tal carácter abusivo conforme al art. 684 LEC; cuestión que se tramitará conforme a lo previsto en el art. 695.1.4º LEC. En esta previsión tiene evidente reflejo la reciente STJUE de 14 de marzo de 2013 acerca del control judicial de las cláusulas abusivas en el marco de los procesos de ejecución hipotecaria (caso Aziz).

• Se acogen medidas para fortalecer la protección del deudor hipotecario en el ámbito de lacomercialización de préstamos hipotecarios celebrados con personas físicas en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, y que contengan: cláusulas con limitaciones a la variabilidad del tipo de interés (como cláusulas suelo y techo), o en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza; o bien que se trate de contratos que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien que se concedan en una o varias divisas. En estos casos se exige que en la escritura pública del préstamo hipotecario se incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

Beatriz Sáenz de Jubera Higuero
Doctora en Derecho. Experta en Derecho Hipotecario Profesora de Derecho Civil en UNIR Magistrada Suplente de la Audiencia Provincial de La Rioja